楼市调控下的购房者众生相

无锡房产网 2019-10-14 12:44
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“除非有特别优惠的盘,否则我觉得可以再等等。”

  国庆节期间看过几个楼盘之后, 26岁的宋元春(化名)更加坚定了自己的想法。

  宋元春来自重庆,在上海某财经类院校毕业后,回到重庆从事保险行业。已经与女友进入谈婚论嫁阶段的他,面临购置婚房的难题,他判断重庆楼市仍有下行空间,准备明年上半年再看。

  国庆节期间,21世纪经济报道记者与多位购房者交流发现,从北京2016年“930”调控开始,经过两年多一轮严过一轮的调控,房价真的跌了吗?现在是买房的最佳时点吗?再等等还是先上车?不少刚需用户心里打起算盘。

  中央提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,让多年不见的“要不要再等等”成为许多刚需购房者近期的口头禅,他们似乎认为楼市还有低点未至。而另一些人则觉得低点已至,在北京,一些优质项目出现“日光”,同时也有等不及的购房者开始通过共有产权房“上车”,前9月共有产权房成交套数已经是2018年的两倍。而同时,正值年底房企“冲业绩”关口,要不要降价促销,也成为不少企业要考虑的问题。

  购房者心态变了

  为什么会觉得要再等等?

  宋元春告诉记者,他觉得可以明年再买的原因主要有两个,一是重庆从2018年开始限售两年,到2020年将开始有大批二手房供应上市,尽管重庆一直以来都以新房交易为主,但是二手房供应量的增加,显然会对新房造成挤压。而他准备在重庆北部的照母山板块买房,这里是重庆二手房交易量最大的区域,未来受到的影响可能更大。

  第二个原因则与他自己的工作有关。宋元春发现,近期以来,找他咨询保险业务的人员越来越多。在他看来,从资产配置的角度,保险此前并不是重庆投资者的首选,人们的热情开始从投资房地产向其他方向转移,说明楼市的热度已经切实下降了。

  宋元春分析,一直以住宅用地海量供应闻名的重庆,在这一轮房价上涨后,除非买房自住,暂时看不到房地产的投资价值,还面临着变现难、出租烦、租金低、传承变更麻烦且费用较高等诸多问题,因此,他觉得重庆楼市还有调整的空间。

  与选择“再等等”的宋元春不同,在成都工作,与他年纪相仿,同样面临着婚房刚需的毕平(化名),则选择了在国庆“上车”。

  毕平就职于一家创业公司,户口落在成都限购政策最严格的天府新区。他在天府新区即将通车的5号线附近购买了新房,虽然离市区有接近20公里的距离,但考虑到离单位近、未来解开限购后可能还有升值空间。

  在毕平看来,虽然成都在2019年一直有零星的降价传闻流出,但成都的房价很难有实质性的降价基础。一方面,成都的房价在二线城市中,一直都不算高。另外一方面,由于父母曾在川西甘孜州工作的原因,毕平知道,甘孜州工作人员退休后在成都买房已经成为了潮流,在成都西郊温江区的一些楼盘中,甚至有小区近半住户都来自甘孜州。

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  “不仅是甘孜州这样的四川省内地区,甚至青海、西藏这些高寒地区居民,在成都买房都是潮流,这与一般省会只是吸纳本省住房需求不同,成都楼市的需求面更加宽广,这在全国都是特例”,毕平说。

  对此,有前十房企的分析人士向21世纪经济报道记者表示,虽然具体城市的未来走势难以提前判断,但“再等等”这类想法的出现,刚需购房者的心态不再恐慌,购房者选择更多,意味着楼市看房时机的到来。

  而中原地产首席分析师张大伟则表示,判断未来市场有三大要素,LPR利率的变化、供应量的变化、房企融资的变化,“整体看,房住不炒下,市场平稳是主流。房贷利率波动不会太大”。

  张大伟认为,特别是对10月8日新的LPR计算利率方法的关注,使得最近市场观望情绪浓厚。从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然维持过去两年的最低利率。目前所有城市的房贷利率相比2018年四季度,都没有上行。

  市场分化加剧

  购房者心态的变化,也让市场分化加剧。

  根据易居研究院的数据,9月4个一线城市成交面积环比下降4%,同比下降26%;18个二线城市成交面积环比持平,同比增长13%;18个三四线城市成交面积环比增长7%,同比下降2%。

  其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长6%,同比增长45%;4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降9%,同比增长21%;6个其他地区的二线城市(东北及西部地区)新建商品住宅成交面积环比增长4%,同比下降13%。

  从涨跌城市个数看,64个城市环比上涨,30个城市环比下跌,6个城市与上月持平。宁波、佛山、厦门等地环比下降,而济南、厦门、珠海、廊坊等地同比下降。

  “金九”不再,“银十”开头的黄金周数据则显示出奇妙的分化现象。根据易居研究院的数据,国庆黄金周期间,北京、杭州、深圳、成都等调控压抑已久的一二线主要城市,新房成交面积同比均有所回升,其中北京同比上涨11.3%,逐渐恢复到2016年水平。杭州则大涨144%,交易量明显回升。另外,深圳、成都和苏州也上涨了80.1%、53.9%和4.5%。不过,需要指出的是,这些城市与调控前的成交量水平相比,仍然处在相对低点。

  另一方面,在一些楼市轮动周期相对较晚的城市,比如东莞、佛山、武汉、重庆等地,则在今年国庆黄金周期间出现了明显的交易量下跌的情况。东莞同比下降30%,佛山则为47%,武汉和重庆则同比下降了32%和11%。

  二手房层面,今年国庆黄金周,14个重点城市链家二手房成交总量在2018同期的基础上小幅增加5.7%,略高于2019年前9个月的增幅2.7%。纵向对比其他年份来看,整体市场交易量依旧处在较低水平。

  价格方面同样处于僵持阶段。中指研究院的数据显示,2019年9月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为15051元/平方米,环比上涨0.31%,涨幅较上月收窄0.06个百分点。同期北京、上海等十大城市住宅均价为27219元/平方米,环比上涨0.34%,涨幅较上月扩大0.09个百分点。

  “返乡置业熄火,三四线市场降温,各地市场正在分化,未来城市级别这个概念失效了,一二线和三四线的划分意义不大,反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点”,张大伟表示,所以对于普通人来说,买房首选有学区有地铁的住宅,然后是城区住宅,最后才是郊区。

  成交量增长动力不足

  购房者预期发生变化,市场分化也在加剧,下一步,楼市的周期究竟会有怎样的走势?一向作为楼市风向标的北京,或许预示着下一阶段的走向。

  作为二手交易为主的存量市场,中国房地产业协会主办的中国房价行情APP显示,近一个月以来,北京二手房成交均价约为6.46万元,环比下降了1.05%。

  而从实际情况来看下降空间可能更大。一位北京市朝阳区的中介经纪人告诉记者,他所在的区域有多个均价在11万左右的楼盘,房源挂牌后的成交周期正在拉长,房源挂牌价与成交价之间的距离也在拉大。他所在区域近期很多成交总价8位数以上的房源,最终成交价都比挂牌价低了10%左右,多的甚至能达到15%。

  对此,一位国庆节期间在北京看了三天房的改善型需求购房者告诉记者,近两年来,北京的政策对改善型购房控制比较严厉,二套房需要80%首付。而首套房刚需能承受的一般都是500万以下的房子,对于上千万的改善性需求住房,即使卖掉首套房还有较大的缺口。这相当于打断了过去北京一直存在的换房链条。因此,供需逐渐失衡,整个市场其实已经进入买方市场。

  实际上,随着供需矛盾的趋缓,业主的话语权明显减弱,与去年同期比,贝壳研究院用房源第一次挂牌价减去最终的成交均价,除以房源第一次挂牌价,计算出一个“业主妥协度”的概念,这项数据显示,今年国庆黄金周期间,北京的业主妥协度超过12%,杭州接近10%,上海也超过了6%。并且幅度均较去年有所扩大。实际上,在贝壳此项统计的14个核心城市中,有12个城市的业主妥协度增大。

  而在新房市场上,由于限竞房开始在2019年大批上市,以及年底的业绩需要,此前一直坚挺的开发商,也开始有了“真金白银”的促销活动。如金地9月份在北京进行“30天红盘行动”,推出“百套特价房,万套品质房”,其中最高优惠将达到450万。

  实际上,包括共有产权房等政策性住房,也成为了一些刚需购房者的新选择,共同影响着楼市的供需变动。

  一个有意思的现象是,共有产权房由于买卖限制严格,难以满足未来换房需求,在上市初期并不抢手。随着房地产调控日趋严格,共有产权房在今年迎来了成交爆发。根据中原地产研究中心的数据显示,2019年前9个月,北京完成共有产权房网签超过1.6万套,这个数据是2018年全年成交量7681套的两倍以上。

  在张大伟看来,北京已经形成了1000万买不限售的商品房住宅、600万左右买限竞房、300万买共有产权房这样一个良性的购房梯度消费。

  而易居研究院研究员沈昕则认为,2019年1-9月,40城新建住宅成交面积同比微增2%,这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年3、4月出现了小阳春行情,而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。

  在中央“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确表态下,楼市预期已经转变,虽然接下去几个月,部分房企由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩,会加大推盘力度,打折促销的现象也会增多,但成交量难以明显增长,尤其是2018年成交火热的未调控或弱调控的三四线城市,成交量将面临较大的下降风险。

来源:21世纪经济报道

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编辑者:gc

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